这几天，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体又报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
对温州需花近半房价续地一事，感觉于法于理都值得商榷。从政府行为准则来说，依法治国写进宪法已有17年，政府反复强调中国是法治国家，因此地方政府做事必须“法无授权不可为”。《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。基于此，地方政府就不能对住宅用地续期收费。自动是“自己主动”的意思，这里的“自己”，是住宅建设用地使用权而非房主。同时，任何人都无权做法律并未明言的有偿续期的理解。
坊间感觉自动续期的说法有点模糊，是根据行政行为习性，基于续期必收费的假设性前提。然而，对自动续期只能做无缝、无需申请(过户时可更改)、无偿的理解。如此理解，并非单纯来自法条的字面意思。《物权法》第149条在对住宅用地使用权续期作出规定后，又规定非住宅用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。两相对比，对住宅用地使用权自动续期没有“依照法律规定”的条件。但是，如果立法本意是对住宅用地使用权实行有偿续期，那么即使因故并不明言有偿，也会用“依照按律规定”之类来加以兜底。众所周知，法律用语(何况是《物权法》这样的重要法律)是经过了反复、严谨的推敲。
区别对待住宅用地和非住宅用地是有道理的，而“自动续期”想必就是出自这样的道理。商业用地使用权免费续期显失公平，收取续期费并用诸民生则利于公正。当然，非营利性的非住宅用地应当免费使用，故而才笼统规定依照法律规定办理。反之，住宅用地的终极使用者是亿万民众，与其有偿续期并以其所得普惠于民，不如无偿续期更直接和更高效。农村宅基地在集体所有的宪定原则下，是无期限地落实到每家每户，而城市土地通过自动续期落实到每家每户，同样体现了其全民所有的宪定属性。不具体，则抽象无意义。
就国有土地初次出让而言，房产开发商是营利性的企业，无偿获得土地同样有失公正。有人会说，正是土地有偿出让导致商品房价格飞涨，使收入房价比位居世界前列，但是房屋和其他商品一样，其价格取决于供求关系而非成本。或者说，即使土地免费，房价也大致如此。区别在于，对土地财政的依赖导致地方政府动辄托市房地产，而其正当的做法是，对国有土地以出让为主(还有必要的划拨)，但绝不以裁判员身份介入房市。
温州市本次到期的住宅用地使用权只有20年，但从前对土地使用期限缺乏充分告知，房产商更乐得模糊操作，其房价可能对土地使用期限考虑不多，如何与标准的70年并轨值得探讨，地方政府当依法审慎而为或者不为。《物权法》第246条规定，法律、行政法规对不动产统一登记做出规定前，地方性法规可以依照该法做出规定。由此再次获知，自动续期的立法本意就是无偿进行，否则，必会把续期细则制定权一并授予地方。（林荣耀）
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发表于 2016-4-26 11:09:15